民生面对面:法拍房“免税困局”如何破解?

南方都市报

近日,市民谢先生向南都“记者帮”反映,今年9月16日,其妻子通过广州市番禺区人民法院,以210万元拍下番禺区钟村街一套房屋。根据拍卖公告,办理过户手续所产生的一切税、费均由买受人承担,而他向原业主了解到,该房产符合“满五唯一”,根据相关规定可免征3%的个人所得税,也就是说谢先生夫妻可省下约6.3万元税费。然而在这之后,他陷入了法拍房的免税“困局”之中。

据了解,司法拍卖不动产的涉税法律问题一直是一个难点问题,特别是卖方税的征收。因为涉及司法拍卖的卖方一般都是陷入财务危机、濒临破产的企业或者个人,很难通过正常渠道征收,所以多地法拍房的相关公告一般都会声明办理过户手续所产生的一切税费由买受人承担。本期“民生面对面”圆桌议事厅邀请广州市政协委员谭国戬、法律专家王瀚作为观察嘉宾,探讨法拍房“免税困局”的破解之道。

市政协委员谭国戬:

涉及个人隐私的材料可请求法院调查证据

广州市政协委员、广州仲裁委员会仲裁员谭国戬认为,购买法拍房是有一定风险的。竞买人因拍卖标的瑕疵或权利负担而发生争议的,只能将矛头指向法院,然而人民法院对标的物的处置属于司法行为,不具有可诉性。此外,人民法院通常在拍卖公告中载明免责条款从而规避自身责任,如“竞买人决定参与竞买的,视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”。谢先生在办理税费减免时联系不上原业主,希望法院能协助他开具该证明,但是法院工作人员称已说明有相关风险,法院无职责进行协助,“我认为这对谢先生是不公平的。“谭国戬称。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十七条规定,涉及个人隐私的材料,当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据。谭国戬介绍,谢先生因为需要提供原业主不动产登记结果査询证明才可进行税费减免,但是原业主身份证、户口本和结婚证等资料属于个人隐私材料,不能自行搜集,所以可以根据《中华人民民事诉讼法》请求法院调查证据。

谭国戬提出,郑州市有法院曾协助法拍房受买人进行相关查册的案例,“人民法院是为人民服务的第一线,也是司法为民的一扇窗口,广州市法院可以学习外省相关处理办法。”他建议,此类税率利好的信息,在不涉及个人信息保护的前提下,可以在拍卖公告里进行披露,一方面有利于拍卖行为的顺利进行;另一方面也有利于节约交易成本。

法律专家王瀚:

买受人垫付后可追偿 法院应提供一定协助

泰和泰(广州)律师事务所高级合伙人王瀚律师分析认为,虽然法律法规明确规定了双方各自需缴纳的税费,但在强制执行程序中,被执行人往往是不配合的,甚至是难以找到的,可能导致司法拍卖无法顺利完成。因此,法院基于这样的考量,往往在司法拍卖房屋页面告知法拍房过户的一切税费由买受人概括承受。

王瀚表示,法拍房大多数是因为房主(被执行人)欠债不还等情况被起诉,法院继而查封、冻结房主的房产,通过拍卖来抵债。这种情况下,房主通常已无偿还能力或下落不明,即使拍卖房屋符合“满五唯一”的条件,房主也不一定会配合办理免征手续,此时房屋会被视为“非唯一”来处理计征税费。

“权利人、利害关系人可以查询复制不动产登记资料,但查阅的范围具有限制。“王瀚介绍,这旨在避免公民的个人隐私权因不当查询受到侵害。而原屋主及其配偶名下的不动产登记信息属于其个人信息,除非有法定依据,法院不能随意提供协助,不动产登记机构也不能随意公开。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定:“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。” 而根据税收管理的相关法律法规,转让方需要缴纳的税费主要有增值税、企业所得税(或个人所得税)、土地增值税、城市建设税、教育费附加和地方教育费等;受让方需要缴纳的税费有契税和印花税。

王瀚认为,根据规定,税费由买卖双方依法各自承担,但实践中往往还是需要买受人先行垫付,不同以往的是,现在有了明确依据,买受人在垫付后,可寻求专业法律人士帮助,向被执行人去追偿。同时,执行法院也应该对买受人提供一定的协助,积极与被执行人沟通,促使其配合买受人办理免征手续。

采写:南都记者黎玉莹 吴笋林 赵青

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